最近では少なくなりましたが、業者に温泉旅行などに招待された先のホテルや旅館で特異な雰囲気に飲まれて契約を結んでしまったり、案内を受けた別荘の中で業者に取り囲まれるようにして契約を結んだり、また、強引な訪問販売を受けて自宅で半ば脅しを受けるように契約してしまうようなケースが過去に見られました。
こうした冷静な判断ができないような環境の中で結んだ契約や購入申し込みについては、８日間に限り無条件で白紙解約できると宅建業法で定めた制度が､いわゆる「クーリング・オフ（37条の２）」と呼ばれる消費者保護の制度です。
もちろん、契約を結んだ物件に不満がなければ何の問題もありませんが、場合によってはサクラなどを交えて購入をあおるような雰囲気につい乗ってしまったり、断りにくい条件設定によって契約を半ば強制されたりした場合は、後にトラブルや苦情が生じることが必至です。
このため、一般の訪問販売や割賦販売で定められているクーリング・オフと似た制度として、８日以内に書面で契約を撤回する旨を通知すれば白紙に戻すことを可能としたものです。
ただし、クーリング・オフが適用されるのは、不動産会社の事務所かそれに準じる場所以外で締結された契約だけであり、自らの購入意思を冷静に判断できる通常の事務所やモデルルームなどでの契約や、自分の意思で営業マンを自宅や勤務先に招いて結んだ契約には適用除外とされています。
また、売り主が不動産会社以外の物件、つまり個人が中古住宅や土地を不動産会社の仲介によって売りに出している場合も適用除外とされています。
一般的には、新築マンションや新築の一戸建てなどがクーリング・オフ制度の適用範囲になると考えればいいでしょう。
不動産の所有者は、必ずしも一人であるとは限りません。
所有者が複数いる不動産を購入するケースで所有者全員の売却意思を確認しないまま売買契約を結んでしまうと、一部の所有者が売却に同意していなかった場合にトラブルに発展しますので事前の意思確認が不可欠です。
あるいは親からの資金援助で購入した経緯から親子の共有名義になって、あるいは相続財産の場合は兄弟姉妹の共有になっていることもあるでしょう。
このような複数の所有者がいる不動産を購入する場合には、売買契約の締結以前に全員が売却の意思を持っていることを確認することが極めて重要であり、契約当日もできれば全員の出席を得たうえ、そろって契約書に署名・捺印することがベストだといえます。
現実には､所有者の一部が遠方に住んで、実質的には｢夫」や「息子」にその不動産の扱いを任せていることなどの理由から、契約当日に所有者全員が出席するとは限りません。
このような場合には、契約締結の場に現れた所有者Ａが他の所有者Ｂの代理人となって契約に臨むことになります。
このときに注意しなければならないのは、ＢがＡに対して売買契約の締結を本当に委託した、言い換えればＢが本当に売却に同意しているかどうかを確認するために、Ｂ（登記名義人である所有者全員）が署名・捺印（実印）した委任状と、その印鑑証明とを、代理人であるＡが持参しているかどうかを確認することです。
この確認をしないまま契約を締結して、万が一、何らかの理由で所有者Ｂが売却に同意していなかったりすると、その不動産の所有をめぐってトラブルはもちろん、係争に発展する可能性が非常に高くなります。
なかには、悪意をもって他の所有者Ｂの委任状を偽造して契約に臨む所有者Ａもいないとは限りませんから、委任状と印鑑証明だけでなく、仲介を担当する不動産会社を通して直接本人のＢに意思確認をすることも必要です。
また、仮にこのようなトラブルが発生すると、仲介を担当する不動産会社にも責任が生じることはいうまでもありません。
ことは大切な財産の所有権にかかわる大事ですから、買い主も不動産会社も慎重には慎重を重ねることが必要です。
不動産会社は契約当日に登記名義人の意思を確認するのではなく、売り主との媒介契約の際に意思確認作業を済ませておくと当日の契約もスムーズに進むでしょう。
相続物件を購入する場合には、相続人間で相続に関する分割協議が整っていることを確認することが大切です。
「相続代表人」という売り主の言い分だけを安易に信じて売買契約を結ぶと、相続協議が整わなかった場合にトラブルに巻き込まれることになります。
移り住んで、あるいは不動産の所有者が亡くなったために相続税支払いの手段としてその不動産を売却することもあるでしょう。
ただ、相続された不動産を購入する場合には、本当にその売り主が相続人、つまり所有者であり、他の相続人との間でその事実についての協議が整っていることを事前に確認することが重要になります。
万が一、相続をめぐって争いが生じている不動産を知らないで購入してしまったりすると、他の相続人と購入者との間にもトラブルが生じる可能性が高くなりますから十分に注意してください。
一般的に相続不動産を購入する場合には、相続登記まで完了して、登記簿上の名義人が売り主その人の名前になっているものが最も安全です。
しかし現実には、相続登記の完了以前に売りに出される不動産も少なくありません。
こうしたケースでは、少なくとも相続財産の配分が合意されたことを示す遺産分割協議書が司法書士などによって作成された後であることが重要であり、その売り主が本当に相続人として特定できるのかどうかを確認してください。
まれに、「相続人代表」という立場の売り主と遺産分割協議書の存在を確認しないまま売買契約を結んでしまい、その「相続代表人」が他の相続人の合意を得ないまま売却に臨んでいたことが事後に判明するようなこともありますから、裏付けのない「代表人」との取引は避けるべきなのです。
さらに、遺産分割協議書だけがあっても安心してはいけません。
本当に他の相続人が売却に同意しているのかどうかという事実がポイントになりますので、協議書とともに、各相続人が署名・捺印（実印）した売却に関する委任状と印鑑証明も売り主に対して求めるべきです。
売り主の意思確認は不動産取引にとって基本的かつ最も重要な行為です。
慎重さのうえにも慎重であることが求められるのです。
購入しようとしている不動産の内容を調査した不動産会社が説明・交付する書面が「重要事項説明書」です。
法律で定められた、いわば最も細かい物件パンフレットに相当しますので、その説明は一言一句聞き漏らさず、疑問があったら納得するまで説明を求めてください。
内容を取引の当事者に説明しなければならないことになっています（宅地建物取引業法35条)。
この重説とは、購入あるいは借りようとしている不動産がどのような権利関係にあって法令上どのような制限を受けるのか、また、建物や設備の状況は具体的にどのようになっているのか、いくらの金銭が必要で解約する場合にはどうなるのか、といった物件の細かな内容を不動産会社が調べて、購入者または入居者に説明とともに渡す書面のことを指します。
物件の詳細について説明した法的な裏付けを持つパンフレットと考えれば分か新築マンションの場合には、開発にかかわった不動産会社が物件の情報を初めから把握していることや、販売までにある程度の調査期間もあるのです。
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